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李明遠洋地產高負債時代已經過去
20年前的1993年，中遠集團催生出眾多的房地產業務，並成立瞭中遠房地產公司(遠洋地產前身)以統籌管理企業的地產業務。但由於當時北京為瞭保障本地房地產行業的發展，對於像中遠這樣的在京"央企"及其所轄企業、外埠開發公司，一律不允許在北京"落戶"。被"北京開發權"卡住"脖子"的中遠地產，直到1995年才從集團手中接到瞭兩個內部的聯建項目--位於朝陽區廣渠門和海淀區的雙榆樹小區，用來做職工福利房和來京借調人員的宿舍。1997年，李明進入中遠房地產擔任總經理，逐步開始瞭向市場化房地產開發企業的過渡。
"現在我還記得明確定位做房地產開發企業之後，企業還沒有土地儲備、沒有開發權，甚至還不知道北京開發房地產的程序。"談及遠洋的過往，身為總裁的李明回憶說。
20年後的2013年，遠洋地產已經聲名遠播，李明也完成瞭他人生規劃中的"遠洋地產三級跳"。如今的遠洋地產究竟是何佈局？企業發展重心是否發生瞭變化？在李明的心目中，未來的遠洋地產還將如何提升與發展？
帶著對遠洋地產的諸多疑問，記者展開瞭此次與遠洋地產董事局主席、總裁李明先生的對話。
《安傢》：今年是遠洋地產20年司慶，這20年除瞭完成遠洋地產的股權改造和香港上市外，對於公司的現在的發展模式，您如何定義？
李明：在過去的20年，遠洋地產初步完成瞭三級跳：住宅地產愈發壯大，商業地產、地產金融逐步收獲，同時也在積極探索養老地產。未來我們的主要發展戰略，依然將圍繞這三個領域展開。
《安傢》：按照三級跳的步驟，我們先來談談住宅地產。目前遠洋地產北京在售的5個項目中，有4個是豪宅項目，這是否意味著未來遠洋地產的住宅產品將以豪宅為主？
李明：遠洋的住宅產品線主要是兩個方向，就是高端和剛需。之所以目前在北京的項目基本上都是高端產品，是因為土地成本太高。我不願意放棄對品質的要求，但如果堅持產品質量，以目前的地價，必然不可能做成剛需產品。可以說，遠洋在北京做豪宅，在一定程度上是無奈之舉。不過我相信，北京的地價有下降的可能。
《安傢》：最近幾年，遠洋地產在商業地產領域也有很多產品，商業地產在未來遠洋產品中所占的份額有多少？
李明：首先，我要肯定一點，就是持有型商業地產將成為遠洋業務多元化的第一選擇。因為這有利於對單一住宅開發蘊藏風險的屏蔽，同時，持有型商業物業的收益可以穩定遠洋地產的收入來源，對穩定企業資金有一定的作用。截止2012年底，遠洋的2300萬平米的土地儲備中，16%為商業物業用地，預計未來五年，遠洋將會有近200萬平方米，30個以上的持有商業投資物業項目，陸續在北京、天津、沈陽、大連、杭州、中山等城市投入市場。今年，遠洋將有超過25萬平方米的商業地產入市，對於遠洋而言，高負債的時代已經過去。
《安傢》：我們發現遠洋許多商用物業項目都是與太古集團合作開發的，這是否會成為未來遠洋商業地產開發的常態？
李明：遠洋雖然此前有過開發商業地產的經驗，但還是不夠精準，代償二胎借款任何問題免費諮詢因為過去我們更多地是專註於住宅地產。而太古則是成熟的商業地產開發商，同時他們也有進軍內地的計劃，隻是不熟悉內地市場。我們兩個企業間的合作，可以互相取長補短。這樣的合作模式，在未來也會繼續展開。
《安傢》：據說，遠洋地產有一個秘而不宣的養老地產項目--椿萱茂·凱健，對於國內許多地產開發商正在關註和積極嘗試的養老地產，您有何看法？遠洋地產對於這一領域的介入會是淺嘗輒止嗎？
李明：椿萱茂·凱健，在遠洋天著內，建築面積約6000平方米，床位約110張。這隻是遠洋地產在養老地產領域的一個嘗試。對於養老地產，我認為國內沒有幾個成功的案例，大多還停留在概念階段，主要是打著養老地產的旗號，繼續發展地產的產業，所謂的養老地產，實際上隻是地產。現在中國最有前景的是養老產業，而不是養老地產。
養老產業在國內的發展尚需時日，遠洋也在為推動產業發展做著更多的研究與探索，現在談養老業務還為時過早，但遠洋地產進入養老業務領域的決心是非常堅定的，強大的市場需求指導著公司的戰略發展方向，相信未來10年當中，遠洋養老地產板塊的發展規模將呈幾何倍擴大。
《安傢》：目前很多房企都面臨資金鏈緊張的問題，對於多元化發展的遠洋地產而言，資金的情況如何？
李明：目前企業的現金資源為161.47億元車貸利息計算二胎年息，還有未使用的近330億的授信額度，可以說，遠洋地產現階段財務穩健。
《安傢》：您如何定義遠洋地產未來的發展規劃？
李明：我在遠洋地產20歲生日時寫瞭一篇《致員工的一封信》：房地產行業即將走過"滿足基本居住"的階段，客戶對品質、功能、環境和舒適度的關註都在提高，對於住宅、商業、養老等多種物業類型的需求也更加豐富。我們要抓住這種市場需求的變化，通過多元化的綜合型地產業務的發展方式，在行業轉型中求得新的商業機會。這就是遠洋地產未來的企業戰略規劃。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/10372341670.shtml
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